临沂1日起实施物业收费新规

经过前期招集社会各界代表反复论证，并根据新出台的省《住宅物业服务收费管理办法》做出完善修改，备受关注的“临沂版”物业收费新规最终赶在2012年到来之前正式颁布了，并于新年1月1日起施行。新规首次打破了大一统的物业收费政府指导价，提出仅有普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，同时，也首次将物业服务等级细分为五类，而我市普通住宅物业费政府指导价每月最高将达到2.28元/平方米。 

　　本次新规缩小了物业收费中政府指导价的范围，将非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费改为了市场调节价，并规定由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。 

　　同时，将老规定中四个档次的物业服务标准，细化为五个档次的星级标准，规定一星级为最低等级，五星级为最高等级。每一档又细化出带与不带电梯两套收费标准，并将电梯运行费用纳入到物业费中一并收取。按照新规，今后最低档每月每平方米将按0.30元(不带电梯)或0.80元(带电梯)、上下浮动20%收取；而最高档每月每平方米将按1.10元(不带电梯)或1.90元(带电梯)、上下浮动20%收取，这也意味着我市物业费政府指导价每月最高将达到2.28元/平方米。 

　　而记者从市房管部门获悉，目前我市大部分小区都在四星以下，由于四星以上对小区硬件条件规定比较苛刻，我市超过四星的小区不到10%，而五星小区更是不足5%，因此新规对市民增负有限，却有助于物业企业摆脱“赔钱难以为继”的困局。 

　　此外，本次新规还明确规定供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担，不得列入物业服务成本。并对配套未达标小区物业费如何减免、空置房如何收费、停车费如何收取、装修期间各项物业费用如何收取，以及老旧小区和物业合同未到期的小区收费标准如何界定等物业矛盾集中的方面，给出明确的规定，规范了物业服务收费行为，并维护了业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益。 

　　四问物业收费新规 

　　在“临沂版”物业收费新规中，“非普通住宅”、“另行约定”、“五个星级”等特定名词以及围绕其各项新规定，引发了众多关注。而此前论证会上争论激烈的1楼是否应该缴纳电梯费及按何种标准缴纳问题，在此次新规中却未做任何规定，这也引发了人们的质疑。记者归纳出部分市民质疑的焦点，并就此咨询了市房管和物价部门。 

　　如何区分普通住宅与非普通住宅？ 

　　记者发现新规中多次提到“非普通住宅”，并将其与“普通住宅”加以区分，那么“普通住宅”和“非普通住宅”该如何区分？由谁来区分？新规中并没有明确的规定。 

　　我市房管部门对此的解释是：普通住宅是指在建筑容积率、套型面积、住房平均交易价格等指标符合国家、省规定标准的一般住宅，是相对于高档住宅而言的。不同地区，普通住宅的标准和水平也是不同的。目前并未有就物业收费问题区分普通和非普通住宅的法规，仅有针对单套房产缴税区分普通和非普通住宅的法规，但其中的规定并不适合就物业收费问题来做区分。目前我市住宅小区物业收费主要还是根据之前签订的物业服务协议或由业主大会与物业服务公司协商而定。 

买了车位、交了停车服务费，车丢了谁赔？ 

　　新规第15条中规定，物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当缴纳停车服务费，停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。本条中还规定，业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。 

　　针对此条规定，之前就有业主提出疑问：花钱买了车位，每月交了停车服务费，如果出现车辆损伤、车辆丢失，物业公司是否需要承担赔偿责任。对此，市房管和物价部门给出的解释是，根据物业服务合同的约定，如果小区物业公司认真履行了物业服务合同中的相关规定，例如按照合同约定，巡逻次数、门卫值班等公共秩序维护服务到位，摄像头、红外线监控等共用设施设备24小时开启，运转正常，可相当程度的免责，如果小区物业并未认真履行所承诺的秩序维护措施，则需要对业主的损失负一定的责任。如果业主要求小区物业对停放在小区内的车辆负有看管责任，则需要在物业服务协议上注明。 

　　一楼不用电梯，咋还交电梯费？ 

　　一楼不使用电梯为何仍要缴纳电梯费？针对这个市民反映比较集中的问题，此次新规中并未单独说明，这也就意味着无论是一楼，还是顶楼，电梯使用费是一样的。 

　　市物价和房管部门表示，电梯属于高层住宅楼基础设施的一部分，并不是不使用就可以不缴纳费用，而且绝大多数高层建筑的一楼电梯均与地下一层、二层相通，即使是一层住户也不可能完全不用电梯，所以目前一层住户仍需要缴纳电梯使用费。按照公平、公正的原则，在逐步考量及完善后，今后或将实行按楼层分梯次缴纳电梯费用的办法。 

　　住宅物业服务等级划分， 谁说了算？ 

　　新规中规定，普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级，其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。 

　　普通住宅物业服务的五个等级如何来划分？由谁来划分？是否有相关部门审核？ 

　　市房产局相关工作人员对此表示，前期普通住宅小区物业服务阶段，开发建设单位根据需要的星级物业服务标准选择相对应的服务价格，然后双方合同约定。如果按照此次公布的五个等级来划分普通住宅的物业服务，目前我市大部分小区都在四星以下，由于四星以上对小区硬件条件规定比较苛刻，我市超过四星的小区不到10%，而五星小区更是不足5%。工作人员还表示，按等级收取物业费只是针对普通住宅前期物业收费，小区业主委员会成立后，则实行市场调节价，由业主大会与物业服务公司合同约定。市物价部门也表示，今后会加强对住宅小区物业服务收费的监督检查。 

　　物业收费新规摆开看 小区出入证应免费配置 

　　自1月1日起施行的“临沂版”物业收费新规，在物业收费政府指导价适用范围、配套未达标小区物业费减免、空置房如何收费、停车费如何收取、装修期间各项物业费用如何收取，以及老旧小区和物业合同未到期的小区收费标准如何界定，给出明确的规定。围绕市民关注的焦点问题，记者对新规进行了梳理。 

　　1、有业主委员会的小区不适用政府指导价。 

　　《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》(以下简称《办法》)规定：住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。 

　　非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会与物业服务企业约定。 

　　2、小区配套未达标，物业费减免不低于20%。 

　　《办法》规定：前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，减免比例不应低于20%。 

　　3、房屋空置一年以上，物业费按80%收取。 

　　《办法》规定：房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际执行标准的80%缴纳物业服务费。 

　　4、车辆看管需另行约定，空置车位费打8折 

　　《办法》规定：停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。已购买车位但未停放车辆的，停车服务费按80%缴纳。 

　　5、免费配置出入证(卡)，服务车辆不收停车费。 

　　《办法》规定：物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的，应当为业主或者物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办证(卡)的，可以按照每证(卡)最高100元的标准收取工本费，除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费。 

　　物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费。其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定停车费用。 

　　6、不得收取装修电梯使用费、装修管理费。 

　　《办法》规定：业主装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，缴纳装修保证金。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。除此之外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。 

　　业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。 

　　7、老旧小区仍按老办法，调整需业主大会决定。 

　　《办法》规定：未成立业委会的老旧小区按原规定执行，确需调整标准的，经业主大会同意，可按本办法规定执行。 

　　同时，本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
来源：琅琊网  编辑：孙敏

新闻链接：http://www.lynews.com/lyxw/zxwjdxw/201201/t20120102_93165.html